先日、ずっと興味があった自由が丘にあるドトールの社長が建てたというコロニアル風の喫茶店へ行ってきました。
一つ、行きたかった所へいけて、大満足でした^➖^ 次はどこにいきましょうかね？
さて、
商売とは、思いもよらない事の連続ですが、ときどき、驚くことがあります。
レントロールについて今日は、少しかじって話を致します。
投資物件の売買交渉が
本格的に始まっている時点で、買い側が「レントロールを送って下さい」というと、販売会社は通常何を送るでしょうか？
すぐピンときますか？
毎月の各部屋の賃料をエクセルにしたものを買主へ送付します。
ここで重要なことは、毎月、賃料が明記されていることが重要です。
毎月の賃料がわかならなければ、買う側も表面利回りが計算できませんから、必ず、開示することが重要です。これは当たり前のため、購入側が言わなくてもちまたで、賃料明細のエクセルは、バンバン、業者間でやりとりされています。
さて、次に、売買交渉が契約書作成が始まり、購入段階になると、
売り側は、買い側が聞かずとも、だいたい、いわづもがな、
もっと一歩、進んで資料を出してきてくれます。
だいたい大手さんなら、何も言わなくても、賃料に関して、あるものを送ってくださいます。
何だと思いますか？
「滞納状況どうですかね～、」この一言で、ほぼ９９．９９９９９％の業者さんが、「ああ、すぐ送ります！実は、今○○○の状況で・・・」と説明があり、明記したものが送られてきます。
何だと思います？
これは、こちらが言わなくても、開示してくれます。
開示しないで、購入してもらわないと困る、という業者が万一いたら、それは、かなり、レアケースです。０．１％いるか、いないかぐらいです。普通は、９９．９％は開示します。
何だと思いますか？
そう、賃借人の現在の滞納状況を示す、毎月の支払い状況をエクセルにしたものを、すぐに！送ってくれるものです。
各部屋の毎月の賃料支払い状況です。いわゆる 滞納状況についてです。
これを未開示では、売買ができません。
滞納があれば、その賃借人をどうするのか、滞納費用をどうするのか、（だいたいは、売主が管理会社と話し合い保険で賄うか、退去してもらうか等、状況を買主に現状を伝え、双方、納得できる形の落とし所を見つけていきます。）
滞納があれば、売買価格にも影響しますし、滞納賃借人がいる場合は、そういった賃借人を引き継ぐわけですから、そういう賃借人の有無を明確に開示し、買主へ伝達すると考えるのが、常識的な考え方です。
一般論です。
これらの折衝に入ると同時に、もちろん、税金の支払いをどのように支払うかという計算式も入る等の契約書も同時に双方で、代案を何度もすり合わせて、契約書を作成していきます。
これが普通です。
売買は、その他にも、多々の折衝が出てきます。
それは、現状の引き継ぎを、費用面、物件状況面等々を、引き継いで行かなければならないため、売る側は開示しなければなりませんし、買う側は引きついでいかなければならないためです。
仲介する買う側と売る側の不動産の仲介者は、経験のある人は、お客さんとの交渉を話し合うタイミングと、確認事項を理解しているため、良いタイミングで面談を数回行い、物件確認をしていきます。上手い人は、大変、見事です。
ただ、イレギュラーもあるため、だいたい、顧客とのコミュニケーションを頻繁にとりながら、話をすすめていければ、それでいいわけです。
要は、この仕事は、コミュニケーション能力もしくは、実務交渉能力が苦に思わない人が向いていると思われます。
また、淡々と、普通にやり取りができればよいです。こっちが上だ、買主が下だとか、感情論に目が向きがちな人は、大変な仕事に感じるでしょう。
売主は、売れればいいわけですし、買主は、買えればいいわけです。
仲介者は、仲介料が入ればいいわけです。
双方にとって、WINWINの売買が行われれば、皆ハッピーというわけです。
売買には、いろいろなケースがありますので、ケースバイケースで柔軟に、対応していくことが求められます。
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